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抵当権消滅請求
抵当権消滅請求とは?
平成16年3月31日までは滌除制度という旧法により抵当権を抹消させており、かなり強硬なことから人間関係のあった様な金融機関などとは険悪な関係になる様な事もありました。
平成16年4月1日以降はこの制度に変わり、これらの不動産の有効利用を図るためには、抵当権者の同意を得て執り行なう任意売却が、より好ましいのですが、できない場合この方法も有効な手段です。
民法378条以下に、 抵当権消滅請求 手続が規定されています。これは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を図るための制度です。もちろん、抵当権者の同意を得て行う、任意売却の手続がより好ましい手段ですので、まずは任意売却の交渉をしてみることが必要です。抵当権消滅請求手続は、具体的には以下の通りの手続になります。
| STEP-1 | 抵当物件の買い主をさがす。 |
|---|---|
| STEP-2 | 買い主への所有権移転登記を行う。 |
| STEP-3 | 全抵当権者に、 抵当権消滅請求 通知内容証明を発送する。（民法383条） |
| STEP-4 | 2ヶ月以内に競売の申し立てがなければ抵当権の効力が消滅する。（民法384条） |
| STEP-5 | 抵当不動産の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は法務局に供託する。 |
| STEP-6 | 登記の抹消の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。 |
| STEP-7 | 買い主は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。 |
抵当権消滅請求手続きの特徴について
- 抵当不動産の評価額を用意できれば、確実に抵当権を抹消できます。
- 抵当不動産の評価額の提供が抵当権登記抹消の前に必要なので、銀行の融資が事実上困難です。
- 根抵当権は、民法398条の22（根抵当権の消滅請求）で消すこともできます。
- 抵当証券が発行されている抵当権は 抵当権消滅請求 手続では抹消できません（抵当証券法24条）。
- 農業用動産に設定された抵当権は 抵当権消滅請求 手続では抹消できません（農業動産信用法12条2項）。
- 抵当権消滅請求 手続を活用すれば、担保割れした物件でも処分することができます。